Агентство недвижимости TOP FLAT в Коммунарке

Что на самом деле происходит на вторичном рынке в Коммунарке




Добрый день!

Многим любопытно узнать что же на самом деле  сейчас происходит на вторичном рынке в Коммунарке.

Постараюсь дать краткий обзор.

 

1) Метро приехало, - а цены пошли вниз!

Это конечно шутка. :-)

Но шутка только от части. 

Более всего выиграли после открытия метро - собственники и продавцы однокомнатных квартир с отделкой.

-  Однокомнатные квартиры с качественным ремонтом общей площадью от 40 до 46 м2 быстрее всех остальных находят своих покупателей.

  Средний срок экспозиции составляет от 1 до 2.5 месяцев.

  Средняя рыночная цена по которой совершаются сделки поднялась на 8-12% по сравнению с октябрем 2018 года.

То есть, те квартиры, которые я продавал в том году за 6.7 - сегодня можно продать за 7.3-7.5

Но это усредненные данные. Разброс рыночной цены очень большой и достигает порой одного и даже более миллиона рублей, например, 

Данная квартира этим летом  продалась за 6.3 https://top-flat.ru/base/230/

За эту https://top-flat.ru/base/262/ вчера внесли аванс за 7. 750, - хотя можно было бы и вовсе не уступать, но обстоятельства заставляют нас торопиться. 

2) Рыночные цены на двухкомнатные квартиры с отделкой подросли, но крайне незначительно. 

Средняя рыночная цена продажи "двушки" в Коммунарке площадью 65-70 м2 колеблется в диапазоне 10-11 миллионов рублей. 

Как вы уже поняли, - все зависит от наполнения и начинки квартиры. 

Только одну двухкомнатную квартиру я продал выше 11 миллионов, - правда это было летом, не в самый "жаркий" период, но все же - вот она https://top-flat.ru/base/228/

3) Про трехкомнатные квартиры писать ничего не буду, - их приходит на продажу не так много, цена колеблется от 12 до 17 !!!!!! миллионов. 

Да... - Коммунарка поражает своими контрастами. 

За 12 бывает продаешь несколько месяцев, а то и пол-года, а за 17 бегут вносить аванс через 3 недели экспозиции. 

Вот такая вот непредсказуемая Коммунарка. 

Мораль сей басни такова: Покупатель все видит! Сегодня покупателя не обмануть! Покупатель не хочет брать абы что, да абы как! - Покупатель любит себя и членов своей семьи, понимая, что жизнь коротка, а за удовольствие нужно платить,  и хочет купить самую достойную, самую функциональную, самую продуманную и навороченную квартиру в Коммунарке!

Ну а самые лучшие квартиры - понятно у кого! - У Буйлова Владимира в TOP FLAT. ))

 

Важнейшие наблюдения 2019 года: 

 

1) Покупателям надоели ремонты. Нет ни сил, ни времени ими заниматься. Как на первичном рынке, так и на вторичном - большинство предпочитает купить квартиру с ремонтом, чтобы не инвестировать в него свое время, деньги, нервы. 

Если на вторичном рынке предпочитают и в итоге покупают - то на первичном все далеко не так. 

Квартиры без ремонта активно покупаются не потому, что это оптимальное стратегическое решение для Покупателя в дальнейшем, а потому, что СЕГОДНЯ - это самый недорогой способ зацепиться за хоть какие-то квадратные метры и отдать меньше денег сейчас, уповая на "лучшее будущее" и "лучшие времена", которые, как мы уже знаем, не всегда наступают. 

 

У профессиональных "пассивных" )) инвесторов, - тех, кто ежегодно или один раз в два или три года пополняет свой квартирный фонд очередным "бетонным" приобретением с прицелом на пенсию - действия противоположные: сохранение нервов и спокойствия, путем приобретения квартир с отделкой. - И пофигу с какой, - главное - с отделкой. 

Как смотрит и рассуждает типичный инвестор-рентополучатель на какой-нибудь ЖК: в жк вышло в продажу 6 корпусов, 4 из которых без отделки, с более привлекательными ценами входа, и два корпуса с отделкой, с разницей в цене - 700-800 т.р. между квартирой без отделки и с отделкой. 

  • После выдачи ключей устанавливает в квартиру кухню с встроенной техникой, пару диванов или в одну комнату - диван, - во вторую - кровать, стиралку, телевизор, обеденный стол со стульями, шкаф, через месяц-два начинает получать ежемесячные платежи от Нанимателей. 
  • В корпусе преимущественно никто не сверлит, не бьет кувалдой, - корпус с отделкой сразу начинает жить нормальной жизнью, являясь центром притяжения Нанимателей, ценящих современность, чистоту, новизну и тишину.
  • Кроме того, входные группы, лифты лестничные пролеты, тамбуры, - ничего из этого не разбивается, не уродуется и не страдает от деятельности ремонтных бригад всех мастей, снующих ближайшие 2-3 года по корпусу, разносящих пыль, грязь, бросающих мусор на этажах, дымящих, курящих, вонючих, пердящих. 
  • В первые 2-4 года после сдачи в доме делается более 50% всех ремонтов, однако, в последующие 3-4 года в любой момент, на любом этаже, в любом месте, могут начаться ремонты у ваших соседей, - переоценивших свои возможности, связанные с ипотечной долговой нагрузкой, и не имевших возможности войти в ремонт в первые 2-4 года. 

2) Квартиры без отделки на вторичном рынке в эконом сегменте стали пользоваться меньшим спросом у покупателей. 

Это видно по темпу продаж и длительности экспозиции на рынке.

Современная жизнь стала очень динамичной, не комфортной, постоянно приходится думать где найти дополнительный заработок и как не потерять основную работу, некоторые вынуждены работать на двух, а  иногда даже и на трех работах, - на ремонты просто не хватает времени, физических сил. 

 

До сих пор я наблюдаю квартиры уже в давно сданных домах, в которых нет жизни, которые брошены и просто закрыты на ключ, а на дверной ручке - сантиметровый слой пыли, свидетельствующий о том, что уже давно никто сюда не заходил. 

 

3) Все, что хоть в какой-то степени не ликвидно - зависает на длительное время в продаже: это первые и последние этажи, вторые этажи над кафе, продуктовыми магазинами, квартиры с непогашенной ипотекой более 3 миллионов рублей, квартиры, где на этаже три других квартиры БЕЗ ОТДЕЛКИ сдаются - назовем их "рабочим" или "строителям". 

 

4) В этом году впервые столкнулся с КЛОПАМИ !!!!! в Коммунарке. После этого была большая проблема с реализацией квартиры - клопов травили или морили "холодным туманом" - после него можно выбрасывать всю мебель на помойку, - въевшийся запах очень специфический и омерзительный (особенно для людей с таким чувствительным к запахам носом как у меня) -два раза заказывали клининг со специальными средствами - результат был, но полностью запах этот уходит примерно через пол-года. 

 

 

3) Аренда в Коммунарке. 

Центр притяжения - это.........

- Нет! - Не метро!

Центром притяжения является новая школа на 1 500 или уже даже на 2000 мест на Липовом парке - именно вокруг этой школы идет движение и жизнь!

Дома, расположенные по адресам: Липовый Парк 5к2, Липовый Парк 7к1 и 7к2 и близлежащие дома -  рекордсмены 2019 года по востребованности и самому высокому ценнику Аренды. 

Двухкомнатные квартиры - найм выше 50 000/месяц  https://top-flat.ru/base-rent/247/

 

4) Что жду от Аренды в следующем году?! - Жду, что снесут все квартиры на Сосенском Стане, улице Лазурной и Ясной, - сотни и тысячи врачей, которые заедут в новый медицинский центр "Новомосковский", в котором будет расположена клиническая больница, новый современный роддом и многие другие отделения и медицинские направления. 

 

5) Средняя рыночная цена на однокомнатные квартиры в Коммунарке - это 33 000 -37 000 рублей.

Двухкомнатные - 40 000- 50 000 рублей. 

 

6) Количество запросов на Аренду из ФС (Фуд Сити) сильно растет. 

Каждый второй звонящий номер приходится вынужденно блокировать, потому как люди совсем не подпадают под описание и представление Собственника об "идеальном квартиранте" - Нанимателе, объяснять им это я устал, что хозяин квартиры имеет право сдавать тому, кому считает нужным. 

 

4) В целом, если подводить итог, - рынок вторичной недвижимости в Коммунарке достаточно активен, если соблюдено соотношение, - баланс потребительских качеств объекта недвижимости и его цены. 

Среднее время экспозиции квартиры в Аренде - от нескольких дней до двух недель. 

Продажа - 1-3 месяца. 

Да, - бывают и висяки, и даже у меня, к сожалению, есть зависшие объекты. Признаю это. Радует, что их не более 5-10% от общего количества. 

Да, - совсем забыл, - Аквилон Парк, дом Шмонстр, - точнее его начавшееся строительство в Коммунарке - серьезно затормозил продажи квартир в доме напротив, расположенном по адресу: Липовый Парк 8к2.

Более 10 квартир зависли и не продаются там. Так как окна через год будут выходить на этот гигантский дом. 

 

5) P.S. К удивлению узнал, что многие Продавцы ждут 5 (пятилетнего) срока нахождения квартиры в собственности, чтобы начать ее продажу. 

- Это совсем не обязательно делать!!!!

- Позвоните мне по телефону:  8 (925) 001 11 11

или напишите ваш вопрос  в whatsapp на этот номер. 

 

Надеюсь было полезно. 

 

Владимир Буйлов, риэлтор.



08.11.2019 г.